中国房地产研究系列之二：

　　2007年前三季度我国房地产投资和价格变化特征出现了新变化，这主要表现在：第一、房地产投资增速重新进入到了快速增长通道，第二，房地产价格上涨重新跃入快速上涨阶段。如果说2007年一季度还是房价上涨徘徊延续期，仅仅出现新的快速回升迹象，那么，2007年第二季度尤其是6月份价格增速抬升和三季度房价增速达到了8.9%水平，则明显的表明我国房地产价格上涨已经到了新上涨新阶段，未来的房价走势是继续回升还是回落、是继续快速攀升还是盘旋上升？是逐渐回落还是快速回落、迹象出现收敛时期，则主要取决于对目前房价变化的判断和各种影响因素评判恶化制定相应政策。因此，分析影响我国房地产投资及价格变化因素显得非常重要。

　　第一、我国经济处于快速增长周期的宏观环境，是房地产投资增长加快的宏观基础和结果。2003年以来，中国经济开始进入到了新的快速增长阶段，目前仍然处于增长周期之中，巨大的经济总量和社会需求，导致了生产性需求和生活性需求均日益庞大，而居民财富快速增长带来的消费增长拉动作用在2006年和2007年以来表现得则更为强劲，2007年三季度，我国经济增长保持了11.5%增速，这一增速既使作为经济增长要素之一的投资包括房地产投资带来的，同时，也是带来1-9月份房地产投资达到30.5%的结果。没有快速经济增长的生产和生活需求，也就没有快速的房地产投资。

　　第二、经济适用房、廉价房和各种保障性住房建设规模扩大和建设速度加快，是房地产投资增长中的主要因素。2007年三季度以来，我国在加大宏观调控政策抑制投资增长过快的同时，适当加大了房地产投资的经济适用房、廉价房和保障性用房（如北京限价房）等规模，2007年8月2日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见强调指出，"要把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年的房地产投资中，很大一部分就是经济适用房、廉价房及保障性用房建设投资，这也是房地产投资增长速度加快的因素之一。经济适用房、廉价房及保障性用房建设投资规模的增加，将会大大增加有效供给总量，在一定程度上缓解房地产供求关系，从这个角度来看，这是一种好事情，对抑制房价过快增长是由好处的。

　　第三、我国房地产新型政策及其住房新政策的各项配套措施尚未全部出台，目前正处于新旧政策转换的夹缝期，这种特殊性，导致了房价的快速上涨。尽管房地产投资增速加速，尤其是经济适用房等保障性住房建设的规模加大，但是，由于房地产建设周期较长，很多项目还处于在建之中，短期需求还无法满足。与此同时，各项政策的具体实施条例目前尚未完全的出台，如城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上规定；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交等等政策目前正处于研究部署阶段，在这种情况下，原有的各种政策还在继续实施，新的政策尚未完全实施，这样就导致了短期性的住房购买需求的极度高涨，从而导致了价格的快速性上张。这种上涨暂时的，是一种能量的最后集中释放，预示着价格变动的方向逐渐开始转变，拐点的出现成为发展的必然。

　　第四、消费品及各类商品价格上涨引起了土地开发建设成本提高。2007年以来，由于农产品价格上涨带来到消费品价格和原料和原材料价格、生产资料价格的相应上涨，土地开发成本也有所加大，据统计资料显示，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。加大土地审批和监察力度，引起了土地的市场价格有所上升。当然土地价格上涨仅仅是一种表象，尽管土地价格并不必然就会导致房地产价格的上涨结果，但是，在目前有效需求强劲，而有效供给短缺的情况下，土地价格的任何一点上涨变化，都可能成为开发商提高房价的一个理由而放大价格上涨。

　　第五、奥运会日益临近所带来的消费增长预期。尽管奥运效应已经在前几年的建设中达到了释放，但是，在奥运会临近阶段，则是消费预期增长最快、最集中的阶段。尽管2008奥运会在北京举行，但是奥运带来的预期影响，则大大超越了北部，而目前正处于与奥运前的最后半年阶段，奥运前后政策的可能调整预期，经济发展变化预期，使得房地产价格上涨力量陡然加大。

　　第六、证券市场的剧烈不动，使部分资金回流于房地产市场。继2007年5月底的股市震荡后，2007年三季度以以来，也接连发生了几次行情震荡，尤其是美国次级信贷的国际性影响扩大，造成了世界股市的波动，中国证券市场也相应受到影响，很多投资者的收益风险亏损增大。但与此相反，我国房地产市场，依然保持着价格持续上涨之势，这样，就使得一部分证券市场资金在2007年6月份流出基础上，继续流向房地产市场之中，从而在一定程度上推动了价格的上涨。